A PROMESSA DE COMPRA E VENDA é um importante negócio jurídico que ajuda ilustrar o leque dos diversos negócios possíveis na rotina do Direito Imobiliário. Ela exenplifica o chamado "contrato preliminar" sobre o qual ensina o mestre MARCO AURÉLIO BEZERRA DE MELO (Direito Civil - Contratos. 2019):
TODA QUESTÃO ENVOLVENDO FAMÍLIA exige do profissional uma escuta diferenciada, o que faz de questões relacionadas a patrimônio, herança, testamento e regime de bens assuntos muito delicados. Ninguém é obrigado a gostar de ninguém, muito menos SOGRA de GENRO e vice-versa.
SIM - pode ser feito em Cartório sim quando a questão do Inventário envolver UNIÃO ESTÁVEL e SIM - muitos colegas Advogados ainda não sabem disso, lamentavelmente... na verdade, passam-se os anos e a cada nova exposição percebemos que o EXTRAJUDICIAL é uma seara que infelizmente muitos colegas não conhecem - mas deveriam... a solução extrajudicial é melhor por ser mais rápida, mas não há milagre: é preciso ESTUDAR, CONHECER e PRATICAR.
MEAÇÃO NÃO É HERANÇA. Essa regra basilar não pode ser desconhecida por quem trata com inventários, partilhas enfim, questões patrimoniais, especialmente em sede de planejamento patrimonial. Enquanto a meação decorre do regime de bens do CASAMENTO (ou seja, é oriunda do DIREITO DE FAMÍLIA) a HERANÇA decorre das regras do DIREITO SUCESSÓRIO, que de certa forma até podem ser moduladas, moldadas e, assim dizendo, planejadas, porém são ainda mais complexas que exigem conhecimento inteiro do caso concreto e suas particularidades.
FILIAÇÃO SOCIOAFETIVA, ou seja, aquela decorrente não de vínculo sanguíneo mas de VÍNCULO DE AFETO tem reconhecimento jurídico e consequentes efeitos jurídicos (patrimoniais e sucessórios) como aponta com acerto a jurisprudência pátria. O jurista PAULO LOBO (Direito Civil. 2021) esclarece essa importante questão com a precisão cirúrgica de sempre:
SE CONSELHO FOSSE BOM não se dava, se vendia. Não por outra razão o melhor aconselhamento (jurídico, pelo menos) deve ser a recomendação de uma consulta a um profissional especializado - especialmente em questões complexas e importantes como aquelas que tratam de IMÓVEIS - porém ANTES de efetivamente adotar qualquer conduta como construir em terreno alheio...
VIA DE REGRA todos os valores que devem ser pagos ao Cartório para a realização dos atos notariais ou registrais devem ser ANTECIPADOS. A regra vem estampada no art. 14 da Lei de Registros Publicos que reza:
O VGBL não integra herança, não precisa ser declarado no Inventário e, por tais razões, tratando-se dessa verba específica não deve mesmo sofrer tributação pelo ITD (ou ITCMD, como queira). Esse entendimento já está consagrado na jurisprudência brasileira, porém ainda hoje muita gente ainda questiona, especialmente baseados na interpretação de legislações equivocadas como a Lei Estadual 7.174/2015 do Rio de Janeiro que assim determina:
MINHA PRIMEIRA DICA DE OURO para você que está planejando seu procedimento de USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL é embasar-se nos atos normativos que regem à matéria e também contar com o auxílio da doutrina especializada, aquela escrita por quem está no "front" das Serventias Extrajudiciais. Para quem ainda não se atentou, no âmbito Extrajudicial muitas soluções (até então alcançáveis apenas pela via judicial) podem ser obtidas com muito mais facilidade e muitas delas dependem da assessoria jurídica de Advogado.
POXA mas bem na hora do velório? SIM, entre tantos cochichos e sussurros, lamentações muitas coisas relacionadas ao morto podem estar vindo à tona, além de FILHOS não conhecidos que agora terão direito à herança outro fato não tão inusitado pode ser a descoberta de que aquele bem ocupado há anos não tem registro no Cartório como PROPRIEDADE mas se trata de um bem cuja PROMESSA DE COMPRA E VENDA foi assinada lá pela década de 50 e agora fica a dúvida que não será enterrada como "de cujus": como fica isso agora? Dá para ser resolvido por INVENTÁRIO? USUCAPIÃO?