Usucapir um imóvel significa adquirir sua propriedade legalmente através da conversão da posse qualificada, com a demonstração do preenchimento dos requisitos que a Lei exige para tanto. Não é qualquer pessoa que pode usucapir um imóvel: é preciso preencher os requisitos que listados pela Lei, de acordo com a modalidade de usucapião eleita. Ao final, estando tudo devidamente comprovado, a sentença judicial servirá como título para registro no Cartório do RGI e, da mesma forma como quem comprou um imóvel por Escritura Pública, o posseiro se torna proprietário legalmente. É preciso recordar que esse procedimento hoje em dia pode ser feito tanto pelo Cartório (via extrajudicial) quanto ainda pela Justiça (via judicial), mas independente da via, os requisitos - como o tempo de posse qualificada - precisam ser cabalmente demonstrados. É sobre essa posse de cinco anos da Usucapião Especial Urbana que falaremos nesse breve ensaio.
A espécie "Usucapião Especial Urbana" tem previsão no artigo 183 da Constituição Federal e é espelhada no artigo 1.240 do Código Civil, constituindo uma modalidade de aquisição originária da propriedade de grande importância no cenário jurídico brasileiro. Sua notória característica é o prazo de posse consideravelmente reduzido — APENAS CINCO ANOS —, o que a torna uma ferramenta célere e acessível para garantir a segurança jurídica e o DIREITO À MORADIA a milhões de cidadãos. É nítido o prestígio à FUNÇÃO SOCIAL da propriedade nessa espécie de usucapião que visa a consolidar a titularidade do imóvel nas mãos daquele que de fato lhe confere destinação residencial, em detrimento do proprietário registral que se manteve inerte. Essa espécie exige que o interessado utilize o imóvel como SUA MORADIA ou de sua família:
"Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por CINCO ANOS ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua MORADIA ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural".
Para o êxito do reconhecimento da aquisição do imóvel nessa modalidade de Usucapião a Lei exige o preenchimento de requisitos cumulativos e específicos: o primeiro deles é a POSSE qualificada com "animus domini", ou seja, o possuidor deve agir como se dono fosse, de forma pública e contínua. É preciso externar o agir como dono. O segundo é o INTERVALO DE TEMPO de 5 (cinco) anos ininterruptos e sem oposição, significando que, durante todo esse período, a posse não pode ter sido contestada pelo proprietário registral. Ademais, o imóvel urbano objeto da usucapião deve possuir ÁREA DE ATÉ 250 m² (duzentos e cinquenta metros quadrados). É importante destacar que, no caso de APARTAMENTOS, essa metragem refere-se exclusivamente à ÁREA PRIVATIVA da unidade, e não à área total do condomínio, o que torna essa modalidade plenamente aplicável a inúmeros imóveis verticais. Além disso, como dissemos acima, o possuidor deve utilizar o imóvel para sua MORADIA ou de sua família - e por isso aqui a posse deve ser pessoal, inadmitindo a "soma das posses" - e, por fim, também não pode ser proprietário de nenhum outro imóvel, seja ele urbano ou rural, no momento da aquisição.
A legislação moderna, notadamente o Código de Processo Civil de 2015 e o Provimento nº 149/2023 do CNJ, abriu a possibilidade de o procedimento ser conduzido tanto pela via judicial, por meio de uma ação declaratória, quanto pela VIA EXTRAJUDICIAL, diretamente no Cartório do RGI, com assistência obrigatória de ADVOGADO. A via extrajudicial, embora não recomendada para casos mais complexos, apresenta-se como uma alternativa célere e eficiente para muitos casos, prestigiando a função social e o direito à moradia.
Portanto, a Usucapião Especial Urbana representa muito mais que a mera aquisição de um bem; ela é a materialização e cumprimento da PROMESSA DO DIREITO CONSTITUCIONAL À MORADIA, previsto no artigo 6º da Carta de 1988. A regularização do imóvel por essa via confere ao cidadão a DIGNIDADE de ser formalmente proprietário, permitindo-lhe não apenas a segurança de não mais poder ser privado de seu lar, mas também o pleno exercício do direito de propriedade, como a possibilidade de vender, dar em garantia ou transmitir o bem a seus herdeiros, assegurando, assim, a estabilidade e a paz social.
POR FIM, em que pese nessa modalidade não ser exigida a boa-fé nem o justo título (tal como ocorre na modalidade Usucapião Extraordinária) um DETALHE importante deve ser observado: na Usucapião Especial Urbana não se admite a soma das posses, já que aqui a posse deve ser pessoal, como confirma recente decisão do TJMG:
"TJMG. 50330281820228130145. J. em: 31/07/2024. EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA - ART. 183, DA CF, E ART. 1.240, DO CC - PRAZO PRESCRITIVO - 5 ANOS - IMPOSSIBILIDADE DE SOMA DA POSSE DOS ANTECESSORES - EXIGÊNCIA DA PESSOALIDADE DA POSSE. - Três requisitos são essenciais a qualquer modalidade de usucapião em nosso ordenamento jurídico: o tempo, a posse mansa e pacífica e o "animus domini" - Na usucapião especial urbana, prevista no art. 183, da CF, e no art. 1.240, do CC, não se admite a soma do prazo dos possuidores que antecederam a posse da autora no imóvel, ainda que também o utilizassem para fins residenciais, posto não haver relação de sucessão entre os antecessores e a autora, exigindo a posse pessoal dessa, sob pena de desvirtuar a finalidade constitucional do instituto".