É uma história clássica no Brasil: você comprou o terreno, escriturou e registrou tudo certinho. Anos depois, com muito esforço, construiu a casa dos sonhos. O problema é que, no papel (na matrícula do imóvel), o terreno continua constando como "lote vazio". Essa situação, conhecida como construção não averbada, atinge milhões de lares e gera uma insegurança patrimonial silenciosa: seu imóvel vale menos no mercado, não pode ser financiado por futuros compradores e, em casos de inventário ou divórcio, a partilha se torna uma dor de cabeça jurídica. A dúvida que paralisa muitos proprietários é: "Se eu for regularizar agora, anos depois, vou pagar multas astronômicas?".
A resposta direta e tranquilizadora é: não existe multa do Cartório de Registro de Imóveis (RGI) pelo atraso na averbação. O cartório cobra apenas os emolumentos (taxas) pelo serviço de incluir a construção na matrícula, valor que varia conforme a tabela de cada Estado e o valor do imóvel. O medo de chegar no balcão do cartório e receber uma "multa por atraso" é infundado. O verdadeiro desafio financeiro não está no cartório, mas sim nos órgãos que antecedem o registro: a Prefeitura e a Receita Federal.
Para averbar a casa, o caminho obrigatório começa na Prefeitura. Se a obra foi feita sem projeto aprovado (o famoso "construir por conta"), será necessário contratar um engenheiro ou arquiteto para fazer o levantamento da planta e dar entrada em um processo de Regularização de Edificação. Aqui, dependendo da legislação municipal, pode haver cobrança de multas ou taxas específicas (como a Outorga Onerosa) por ter construído sem alvará na época. Contudo, muitas prefeituras lançam periodicamente leis de anistia que reduzem drasticamente esses custos para incentivar a regularização.
O segundo "fantasma" é a Receita Federal (INSS da Obra). Para averbar a casa, é preciso apresentar a Certidão Negativa de Débitos (CND) da obra. A Receita cobra as contribuições previdenciárias sobre a mão de obra utilizada na construção. A boa notícia para quem construiu há muitos anos é o instituto da Decadência. Se você comprovar que a obra foi finalizada há mais de 5 anos, o direito da Receita Federal de cobrar esse imposto caduca. Ou seja, é possível obter a CND de forma gratuita ou com valor reduzido, zerando um dos maiores custos da regularização.
A regularização tardia não é apenas sobre cumprir a lei, é uma conduta financeira inteligente. Um imóvel com a construção averbada na matrícula, além de ser considerado um imóvel regularizado sob esse aspecto, tem uma valorização de mercado imediata de cerca de 30% a 40%. Além disso, ele se torna um ativo líquido: passa a ser aceito como garantia em empréstimos com juros mais baixos e, principalmente, pode ser vendido através de financiamento bancário, o que amplia exponencialmente o leque de potenciais compradores. Quem vende imóvel irregular só vende para quem tem dinheiro à vista, o que é raro, além de valer por valor muito menor do que efetivamente poderia.
Por fim, o processo de regularização envolve uma burocracia cruzada entre Prefeitura, Receita Federal e Cartório, cheia de detalhes técnicos e prazos. Tentar fazer sozinho ou apenas com um despachante pode levar ao pagamento indevido de tributos já prescritos (decadentes) ou ao travamento do processo por exigências cartorárias mal compreendidas. A consulta a um Advogado Especialista em Direito Imobiliário é o investimento que garante a blindagem do seu patrimônio. O especialista saberá invocar a decadência do INSS, analisar as leis de anistia municipais e conduzir a averbação de forma célere, transformando seu "terreno com casa" em uma propriedade plena e valorizada.