No dinâmico mercado imobiliário brasileiro, é comum deparar-se com ofertas de imóveis a preços significativamente abaixo do valor de mercado. Muitas vezes, essa "vantagem" esconde uma realidade: a irregularidade documental do bem. Mas o que exatamente significa um imóvel irregular? Em termos simples, é aquele que não possui sua situação jurídica ou física completamente alinhada com as exigências legais e registrais. Para o comprador desavisado, pode ser uma armadilha; para o investidor astuto e bem assessorado, pode se converter em uma excelente oportunidade de negócio, desde que os riscos sejam calculados e a estratégia de regularização seja bem definida.
A irregularidade de um imóvel pode se manifestar de diversas formas. A mais comum é o imóvel sem averbação da construção, onde o terreno está registrado, mas a edificação (casa, prédio) não consta na matrícula do Registro de Imóveis (RGI). Outro cenário é o imóvel sem origem registral, ou seja, não há matrícula ou transcrição no cartório, ou a cadeia dominial está quebrada, tornando impossível rastrear o proprietário legal. Há também os imóveis com problemas variados de documentação, como divergências de área, de confrontações, ausência de "Habite-se", etc.
Além das questões puramente registrais e urbanísticas, um imóvel pode ser considerado irregular por estar atrelado a um inventário não finalizado, onde os herdeiros ainda não têm a propriedade formalmente partilhada e registrada. Outros casos incluem imóveis com dívidas (IPTU, condomínio, financiamento), ocupados por terceiros (invasores ou inquilinos sem contrato válido), ou até mesmo aqueles construídos em Áreas de Preservação Permanente (APP) ou zonas de risco, onde a própria edificação é ilegal e passível de demolição. Cada tipo de irregularidade exige uma abordagem jurídica específica.
A principal vantagem de adquirir um imóvel irregular é, sem dúvida, o preço. A ausência de documentação perfeita afasta a maioria dos compradores e impede o financiamento bancário, forçando os vendedores a oferecerem descontos que podem variar de 20% a 50% (ou até mais) do valor de mercado. Para quem tem capital próprio e paciência para investir na regularização, essa diferença de preço pode se traduzir em um lucro substancial após a correção das pendências, além da valorização natural do bem.
No entanto, os riscos são proporcionais às vantagens. O maior deles é a perda do investimento caso a regularização se mostre inviável ou excessivamente onerosa. Há o risco de evicção (perda do imóvel para um terceiro com melhor direito), de multas e sanções por parte da Prefeitura (por construções irregulares ou clandestinas), e até mesmo de ações judiciais por parte de herdeiros, antigos proprietários ou órgãos públicos. A compra de um imóvel irregular sem a devida diligência pode se tornar uma fonte inesgotável de problemas e despesas.
A boa notícia é que, para muitos casos de irregularidade, existem soluções jurídicas eficazes. A legislação moderna, aliada à jurisprudência consolidada, oferece diversos instrumentos para sanar as pendências. Um remédio de excelência, que resolve muitos casos de falta de origem registral ou posse prolongada sem título, é a Usucapião. Seja a usucapião ordinária, extraordinária, especial urbana ou rural, ela permite que a posse mansa, pacífica e ininterrupta, com animus domini, por um determinado período, se transforme em propriedade, conferindo um título novo e originário ao possuidor.
Outras soluções incluem a adjudicação compulsória (para contratos de gaveta não registrados), a regularização fundiária urbana (Reurb) para núcleos urbanos informais, a retificação de registro para divergências de área ou confrontações, e a ação de inventário ou alvará judicial para imóveis atrelados a sucessões. A chave é identificar corretamente a natureza da irregularidade e aplicar o instrumento jurídico adequado, o que exige conhecimento técnico aprofundado.
A cautela deve ser o guia principal ao considerar a compra de um imóvel irregular. É fundamental realizar uma due diligence imobiliária completa, que envolve a análise minuciosa de toda a documentação disponível, certidões negativas de débitos, histórico do imóvel e dos vendedores, além de uma avaliação técnica da edificação e do terreno. O risco deve ser calculado, e o potencial de valorização pós-regularização deve superar os custos e o tempo investidos no processo.
Em suma, um imóvel irregular pode, sim, representar uma oportunidade de investimento para o comprador com visão estratégica. Contudo, essa oportunidade é indissociável da assessoria jurídica especializada. Somente um Advogado Especialista em Direito Imobiliário possui o conhecimento técnico para identificar o tipo de irregularidade, avaliar os riscos envolvidos, estimar os custos e prazos da regularização e, principalmente, traçar a melhor estratégia jurídica para transformar um "problema" em um ativo plenamente regularizado e valorizado. Não se aventure sozinho nesse terreno; a expertise profissional é o seu maior seguro.