NÃO É SURPRESA nos depararmos com titulares falecidos em casos de USUCAPIÃO - inclusive pelo rito EXTRAJUDICIAL. Nesse caso estaria inviabilizada a regularização por essa via?
A resposta é NEGATIVA, sendo possível sim a regularização mediante Usucapião Extrajudicial, sem processo judicial, com assistência obrigatória de Advogado, de modo muito mais rápido que na via forense. Como reza o procedimento ditado pelo art. 216-A da LRP e regulamentado pelo Provimento CNJ 65/2017, a notificação dos titulares dos direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo é necessária - e inclusive causa de NULIDADE do procedimento no caso de sua falta - salvo nas exceções que o mesmo Provimento elenca - e nenhuma delas diz respeito ao caso de falecimento dos referidos titulares - e a razão é simples: tanto nas AÇÕES JUDICIAIS quanto nos PROCEDIMENTOS EXTRAJUDICIAIS em que se busca a declaração da prescrição aquisitiva é indispensável a citação dos titulares do imóvel já que eles é quem vão PERDER A TITULARIDADE DO BEM, caso a usucapião seja reconhecida.
A jurisprudência dos tribunais é tranquila sobre a necessidade de intimação mesmo no casos de titulares falecidos:
"STJ. REsp 54132/GO. J. em: 06/06/1995. USUCAPIÃO. CITAÇÃO (FALTA). AÇÃO RESCISORIA. A FALTA DE CITAÇÃO DAQUELES EM NOME DE QUEM ESTA TRANSCRITO O IMOVEL E CAUSA DE NULIDADE IPSO JURE DA SENTENÇA DE PROCEDENCIA DA AÇÃO DE USUCAPIÃO, VICIO QUE PODE SER ALEGADO COMO DEFESA E ATACADO ATRAVES DA AÇÃO DE NULIDADE. INTERPOSTA, EQUIVOCADAMENTE, A AÇÃO RESCISORIA, QUE VEIO A SER JULGADA PROCEDENTE, EXTINGUE-SE O PROCESSO RESCISORIO, POR CARENCIA DA AÇÃO, AO MESMO TEMPO EM QUE SE DECRETA A NULIDADE DO PROCESSO DE USUCAPIÃO, A PARTIR DA CITAÇÃO".
Mas e como proceder nos casos onde descobre-se que os titulares registrais já são falecidos?
A resposta já está no art. 12 do Provimento CNJ 65/2017 que aponta:
"Art. 12. Na hipótese de algum titular de direitos reais e de outros direitos registrados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula do imóvel confinante ter FALECIDO, poderão assinar a planta e memorial descritivo os herdeiros legais, desde que apresentem escritura pública declaratória de únicos herdeiros com nomeação do inventariante".
O Mestre e Registrador MARCELO COUTO (Usucapião Extrajudicial - Doutrina e Jurisprudência. 2019) esclarece sobre esse aspecto do procedimento extrajudicial:
"No caso do titular de direito real ter falecido, deve-se identificar se há INVENTÁRIO JUDICIAL em curso, para que seja intimado o inventariante nomeado nos autos. Em caso negativo, deve-se verificar se existe escritura de nomeação de interessado com poderes de inventariante, de modo que se torne viável a intimação do inventariante extrajudicial. Na hipótese de não existir inventário judicial ou extrajudicial em curso, a única solução é intimar TODOS OS INTERESSADOS (meeiro e herdeiros)".
POR FIM, como anota com propriedade o Registrador Imobiliário e Professor FRANCISCO NOBRE (Manual da Usucapião Extrajudicial. 2018), é necessário ter CERTEZA DA MORTE dos titulares registrais já que a mera SUPOSIÇÃO não pode sustentar exigência de hipotéticos herdeiros se nem mesmo se tem a prova do óbito. Nesses casos - esclarece o ilustre doutrinador - a notificação deverá ser feita por EDITAL com a utilização da fórmula "Fulano de tal, ou seus sucessores, se falecido for".