Comprei mas não recebi a Escritura e o vendedor faleceu. O inventário já foi encerrado. E agora?

.

MUITA GENTE AINDA MANTÉM o péssimo hábito de adquirir imóveis e não regularizá-los lavrando a competente ESCRITURA PÚBLICA e muito menos realizando o devido REGISTRO IMOBILIÁRIO... Essa ilusória "economia" não passa de um LEDO ENGANO que inclusive pode colocar em risco o seu patrimônio e o de sua família, além de trazer inúmeros prejuízos. De toda forma, é bom que se saiba que esse é apenas um dos problemas que o Advogado especializado em questões imobiliárias poderá enfrentar no seu dia a dia.⁣

A possibilidade de requerer a expedição de um ALVARÁ para a outorga da competente Escritura Pública nos autos do INVENTÁRIO aberto mas ainda não encerrado é real e muito usual inclusive; o credor do Espólio tem inclusive legitimidade para requerer sua abertura (cf. art. 616 do CPC), porém nos casos onde o Inventário já tenha sido aberto e encerrado - e aqui não se pode fechar os olhos para a negligência do comprador - requerer o ALVARÁ já não se mostra possível por evidente inadequação da via: é que encerrado o Inventário evaporarão as funções do Inventariante, pessoa incumbida por Lei de representar e administrar o ESPÓLIO, a teor do art. 618 do Código Fux e art. 1.991 do Código Reale. Com a partilha dissolve-se o ESPÓLIO, extinguindo-se, via de regra, as dívidas e partilhando-se entre os herdeiros, na forma da Lei, o que sobejar:⁣

"Art. 1.997. A herança responde pelo pagamento das dívidas do falecido; mas, feita a partilha, só respondem os herdeiros, cada qual em proporção da parte que na herança lhe coube".⁣

É sabido que as obrigações pendentes do morto podem ser resolvidas - enquanto não encerrado o inventário - pelo Inventariante, como se viu; importante observar que inclusive as obrigações podem ser resolvidas extrajudicialmente através do INVENTARIANTE nomeado por Escritura Pública de Nomeação de Inventariante - tornando-se desnecessário bater às portas do Judiciário para tal providência. Essa inclusive foi uma das mais brilhantes decisões do TJSP sobre o tema:⁣

"TJSP. 0000228-62.2014.8.26.0073. J. em: 03/03/2015. REGISTRO DE IMÓVEIS - DÚVIDA - ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL PROMETIDO À VENDA PELO FALECIDO - EXIGÊNCIA DE ALVARÁ JUDICIAL AUTORIZANDO A OUTORGA - DESNECESSIDADE, EM RAZÃO DA LAVRATURA DE ESCRITURA PÚBLICA EM QUE SE NOMEOU PESSOA COM PODERES DE INVENTARÍANTE PARA CUMPRIR AS OBRIGAÇÕES PENDENTES DO DE CUJUS - RECURSO PROVIDO".⁣

No caso ora analisado, todavia, resolvido o Inventário e dissolvido o Espólio vislumbramos, fulcrados na melhor orientação jurisprudencial, que o caminho será mesmo através da Adjudicação Compulsória, desde que por óbvio observados e devidamente comprovados seus requisitos legais:⁣

"TJSP. 2198279-05.2017.8.26.0000. J. em: 23/01/2018. PROCESSO CIVIL - Agravo de instrumento - Inventário - Insurgência interposta contra decisão que indeferiu a substituição de inventariante falecida, impossibilitando o cumprimento de ALVARÁ para a outorga de escritura definitiva de imóvel - Decisão que se afigura correta – Inventário que já se ultimou, tendo sido realizada a partilha de bens do de cujus – Insubsistência do Espólio, não havendo entidade passível de representação por inventariante – Terceiro interessado que deverá formular pretensão diretamente contra os herdeiros, valendo-se, para tanto, das vias ordinárias (ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA) – Decisão mantida – Recurso não provido".