Com o objetivo de comparar as três ferramentas extrajudiciais que permitem a regularização de bens imóveis, expusemos abaixo em uma tabela os diversos aspectos de cada um dos institutos, ressalvando desde já que o exame apurado de cada caso concreto é primoridial para identificar quais são as soluções cabíveis - se cabíveis - e a melhor estratégia para buscar a regularização deles, especialmente prefererindo-se buscar a solução sem processo judicial - já que a via extrajudicial tem se mostrado na grande maioria das vezes o caminho mais célere.
Em breve resumo, temos que:
1. INVENTÁRIO EXTRAJUDICIAL - é o procedimento que se destina a regularizar a transmissão de bens da herança deixados por pessoas falecidas, em favor de seus herdeiros, observadas todas as regras e requisitos legais. Se dentro do que exige a Lei, de acordo com sua regulamentação, poderá ser feito em Cartório, com assistência obrigatória de Advogado, sem processo judicial, de forma muito mais rápida e fácil. Ainda assim pode ser feito tanto em Cartório quanto na Justiça. Veja mais sobre ele aqui: https://www.juliomartins.net/pt-br/node/18
2. USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL - é o procedimento que buscará converter a posse qualificada sobre imóveis em propriedade, legalizada e registrada (com RGI, como qualquer outro imóvel regularizado), desde que observados os requisitos legais exigidos em todo processo de Usucapião - que continua sendo possível tanto pela via judicial quanto pela via extrajudicial, sem processo judicial, mas com assistência obrigatória de Advogado. Veja mais sobre ela aqui: https://www.juliomartins.net/pt-br/node/20
3. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA EXTRAJUDICIAL - é o procedimento que busca concretizar a compra feita através de promessa de compra e venda ou compromisso de compra e venda, quando então o interessado/comprador não obteve a Escritura Definitiva por motivos alheios à sua vontade mas consegue comprovar, como por exemplo, que quitou e o promitente vendedor não cumpriu com sua parte. Mesmo com o advento da possibilidade de ser resolvido em Cartório, sem processo judicial mas com assistência obrigatória de Advogado, permanece facultada a possibilidade da via judicial. Veja mais sobre ela aqui: https://www.juliomartins.net/index.php/pt-br/node/603
| Usucapião | Adjudicação Compulsória | Inventário | |
| Quais são as vias cabíveis? | Judicial e Extrajudicial | Judicial e Extrajudicial | Judicial e Extrajudicial |
| Admite Gratuidade de Justiça? | Sim | Sim | Sim |
| É obrigatória a presença de Advogado? | Sim | Sim | Sim |
| Quais são os Cartórios envolvidos? | Tabelionato de Notas e RGI | RGI | Tabelionato de Notas e RGI |
| Serve para regularizar imóveis objeto de herança | Pode servir | Pode servir | É seu objetivo principal |
| Quais as despesas envolvidas no procedimento? | Honorários Advocatícios, Custo dos Cartórios, Certidões, Planta e Memorial se for o caso. Pode haver outras despesas a depender do caso concreto. | Honorários Advocatícios, Custo do Cartório do RGI, Certidões, ITBI. Pode haver outras despesas a depender do caso concreto. | Honorários Advocatícios, Custo dos Cartórios, Certidões, ITD (ITCMD). Pode haver outras despesas a depender do caso concreto. |
| Qual é o mais barato? | Depende sempre do caso concreto. Todo caso imobiliário depende de suas peculiaridades e especialmente do valor do bem envolvido. | Depende sempre do caso concreto. Todo caso imobiliário depende de suas peculiaridades e especialmente do valor do bem envolvido. |
Depende sempre do caso concreto. Todo caso imobiliário depende de suas peculiaridades e especialmente do valor do bem envolvido. |
| Qual a base legal e regulamentação? | Art. 216-A da Lei de Registros Públicos, regras da Consolidação Normativa local e principalmente Provimento CNJ 65/2017 e suas modificações. | Art. 216-B da Lei de Registros Públicos. | Lei 11.441/2007, §§1º e 2º do art. 610 do CPC/2015, regras da Consolidação Normativa local e principalmente Resolução CNJ 35/2007 e suas modificações. |
| Qual imposto cabível? | Não há imposto | ITBI | ITCMD (Imposto causa mortis) |
| Qual prazo para conclusão do procedimento? | Muito variável conforme peculiaridades do caso concreto, impossível precisar com exatidão. | Muito variável conforme peculiaridades do caso concreto, impossível precisar com exatidão. Geralmente mais rápido que Usucapião. | Muito variável conforme peculiaridades do caso concreto, impossível precisar com exatidão. |
| Há regras de territorialidade? | Sim | Sim | Não |
| É possível inteiramente pela internet (100% digital)? | Sim | Sim | Sim |
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