Uma das maiores angústias de quem busca regularizar um imóvel através da usucapião é o receio de que o processo reconheça apenas a propriedade do lote (o terreno nu), ignorando a casa ou o comércio que foi construído com tanto esforço ao longo dos anos. A bem da verdade, se trata de um cenário muito comum (a falta de averbação de construções) em diversos casos, não só na Usucapião. A dúvida é legítima: afinal, muitas dessas construções foram erguidas sem alvará da Prefeitura, sem "habite-se" e sem qualquer projeto aprovado, infelizmente. Inclusive, há espécies de usucapião que tratam de moradia. Ora, quem mora em um terreno sem que nele haja alguma construção? A boa notícia, fundamentada na mais atual jurisprudência, é que a usucapião pode e deve abranger a totalidade do imóvel: o terreno e a construção - ainda que a construção não conste no Cartório e/ou na Prefeitura.
Para compreender essa possibilidade, é necessário entender o conceito jurídico de que o acessório segue o principal. No Direito Imobiliário, o terreno é considerado o bem principal, enquanto as edificações (tecnicamente chamadas de "acessões") são acessórias. Quando um possuidor exerce a posse mansa, pacífica e ininterrupta sobre um imóvel, ele não exerce essa posse APENAS sobre a terra, mas sobre tudo o que nela existe e que por fundamento legal, nela se adere, como é o caso das construções que são acessórios do principal (a terra, ou terreno, como queira). Se a sua vivência e moradia se deram sobre a casa construída, a declaração de propriedade deve refletir essa realidade fática integral, sob pena de o documento final alcançado com o reconhecimento da Usucapião (a matrícula registrária) não espelhar a verdade do imóvel.
O grande trunfo jurídico para essa regularização completa reside na natureza da usucapião como forma de aquisição originária da propriedade. Diferente de uma compra e venda, onde os vícios do passado são transmitidos, na usucapião a propriedade nasce "do zero", limpa de ônus anteriores. O entendimento técnico moderno é de que não faz sentido subordinar uma sentença ou um reconhecimento extrajudicial — que declara a propriedade baseada no tempo de posse — ao preenchimento prévio de requisitos administrativos, fiscais ou previdenciários necessários para uma alegada "regularização" de construção. Exigir a regularização na Prefeitura antes de reconhecer a usucapião da casa seria criar uma barreira burocrática indevida e não exigida em lei - portanto, sem amparo legal - para um direito já adquirido pelo tempo.
Na prática, isso significa uma enorme economia de tempo e dinheiro. Se o reconhecimento da construção não fosse incluído na usucapião como um todo, o proprietário teria que enfrentar uma verdadeira "via crucis": primeiro registrar o terreno e, posteriormente, iniciar um novo e custoso processo administrativo para averbar a construção, pagando taxas de INSS de obra e multas de regularização tardia apenas para ter o imóvel em seu nome. Ao incluir as acessões no pedido de usucapião, busca-se que a matrícula seja aberta já com a descrição completa: terreno mais área construída, consolidando a situação fática existente e constatada, tudo em um único ato registral.
É importante destacar que, tanto na via judicial quanto na extrajudicial (diretamente no Cartório), o documento técnico é fundamental. O memorial descritivo e a planta apresentados pelo engenheiro ou arquiteto devem detalhar com precisão a área do terreno e a área construída. Quando o juiz ou o registrador analisa o caso, ele verifica se a posse recaiu sobre aquele "corpo físico" total. Se a posse foi sobre a casa, ainda que inexistente no RGI e/ou na Prefeitura, a usucapião é da casa juntamente com o terreno. O Registro de Imóveis tem uma função instrumental: ele serve para dar SEGURANÇA e PUBLICIDADE à realidade. Se a realidade é uma casa edificada, o registro não pode ignorá-la sob o pretexto de falta de carimbo da Prefeitura. Não é demais recordar que o Provimento CNJ 149/2023 que regulamenta o procedimento extrajudicial autoriza (art. 417, §3º), para fins de aquisição via Usucapião, a abertura de matrícula de imóvel edificado independentemente da apresentação de habite-se.
Contudo, é vital diferenciar a regularidade registral (propriedade) da regularidade administrativa (segurança e postura municipal). Obter a propriedade da construção via usucapião não impede que a Prefeitura, futuramente, fiscalize questões de segurança ou zoneamento (o que, inclusive, é seu dever legal). Porém, o ponto central é que a falta de regularização administrativa não é e nem poderia ser impedimento para que o posseiro qualificado se torne dono da construção no papel. O Judiciário tem reformado decisões que tentam separar o terreno da casa, garantindo que o cidadão receba o título completo. Nesse sentido:
TJSP. 10014114620238260587. J. em: 24/01/2025. USUCAPIÃO. REGISTRO DE IMÓVEIS. DECLARAÇÃO DE DOMÍNIO SOBRE TERRENO, CONSIGNANDO-SE A NECESSIDADE DE REGULARIZAÇÃO E AVERBAÇÃO DA CONSTRUÇÃO. DESCABIMENTO. RECURSO PROVIDO. 1. Apelação interposta contra sentença que julgou procedente ação de usucapião, declarando o domínio dos autores sobre o terreno descrito no memorial descritivo e planta, ressalvando a necessidade de regularização e averbação da construção existente. 2. Os autores alegam que a edificação já deve constar da matrícula a ser gerada. 3. A posse sobre as acessões inclui-se na usucapião, modo de aquisição originária da propriedade tanto do principal como do acessório. 4. Precedentes. 5. Recurso provido para determinar que a construção conste da matrícula".
Portanto, ao planejar sua ação de usucapião, a estratégia jurídica deve contemplar expressamente o pedido de reconhecimento das acessões industriais ou residenciais. Não aceite a premissa de que "primeiro regulariza o lote, depois vê a casa". Com a fundamentação correta, baseada no caráter originário da aquisição e na abrangência da posse, é plenamente viável saltar etapas burocráticas e garantir que o seu patrimônio seja regularizado da forma como ele realmente existe: completo e valorizado.