Receber como herança imóveis sem escritura, registro ou que são objeto apenas de posse é uma realidade para inúmeras famílias brasileiras, gerando um cenário de grande insegurança jurídica. A ausência de um título de propriedade formal impede a venda regular, o financiamento e a transferência legal do bem, aprisionando o patrimônio em um limbo burocrático. Contudo, o que a princípio parece um problema insolúvel, pode ser solucionado por meio de um roteiro jurídico claro, que visa converter a posse e os direitos informais em propriedade plena e registrada, garantindo a segurança e a liquidez dos ativos herdados.
O primeiro passo obrigatório, independentemente da situação documental do imóvel, é a abertura do inventário, que pode ser judicial ou extrajudicial. É no Inventário que os bens, direitos e dívidas do falecido são apurados para a correta partilha entre os herdeiros, observada a legislação aplicável. No caso de imóveis irregulares, o que se transmite formalmente não é a propriedade em si, mas os "direitos possessórios" sobre o bem. Ao final do procedimento, os herdeiros receberão um formal de partilha ou uma Escritura Pública de Inventário que lhes atribui a titularidade desses direitos, um documento essencial que servirá de base para a etapa seguinte de regularização.
Algumas pessoas ainda não sabem mas é plenamente possível partilhar direitos aquisitivos e/ou possessórios através de Inventário Extrajudicial. No Rio de Janeiro o Código de Normas Extrajudiciais é expresso nesse sentido:
"Art. 445. Podem ser objeto de inventário bens e direitos, incluindo IMÓVEIS PENDENTES DE REGULARIZAÇÃO junto ao Poder Público, assim como DIREITOS POSSESSÓRIOS sobre imóveis, devendo constar do ato a ciência dos interessados de que o registro de propriedade ficará condicionado à sua efetiva regularização.
Parágrafo único. O inventário do direito possessório, por si só, não confere direito subjetivo aos herdeiros quanto à futura usucapião, cabendo ao tabelião aferir os elementos para lavratura da ata notarial e ao oficial registrador a viabilidade do seu registro".
O Inventário, como se disse acima, é apenas o primeiro passo para o início da regularização. Com os direitos possessórios devidamente partilhados, o instrumento jurídico por excelência para consolidar a propriedade será a Ação de Usucapião. A usucapião é o modo de aquisição da propriedade pela posse prolongada, contínua, mansa e pacífica de um bem, com a escancarada e nítida intenção de ser seu dono ("animus domini"). A legislação brasileira prevê diferentes modalidades, com prazos que variam, em regra, de 5 a 15 anos. Uma vantagem crucial para os herdeiros é a possibilidade de somar o tempo de posse do falecido ao seu próprio tempo de posse ("accessio possessionis"), o que frequentemente permite o ajuizamento da medida imediatamente após a conclusão do inventário.
A excelente notícia para os herdeiros é que, a depender do caso, toda a solução pode ser obtida de forma EXTRAJUDICIAL, em cartório, representando uma economia drástica de tempo e recursos. O próprio inventário pode ser extrajudicial se todos os herdeiros forem concordes. Subsequentemente, a Usucapião também pode ser processada diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, desde que não haja litígio/oposição sobre a situação fática. A Usucapião Extrajudicial, instituída pelo Código de Processo Civil de 2015 e hoje regulada pelo Provimento CNJ 149/2023 transformou-se na via mais célere e eficiente para a regularização imobiliária.
Além da usucapião, outras ferramentas extrajudiciais podem ser aplicáveis a depender da análise do caso concreto. A Adjudicação Compulsória Extrajudicial, por exemplo, é uma solução viável quando os herdeiros possuem um contrato preliminar de compra e venda quitado, mas o antigo proprietário registral se recusa ou não pode outorgar a escritura definitiva. Outras ferramentas podem estar disponíveis a depender dos detalhes do caso concreto, sendo certo que a depender da complexidade a via judicial pode ser a única solução cabível dado que somente essa possui total envergadura para resolver questões peculiares e conflitos.
Diante da complexidade das leis sucessórias e imobiliárias, a análise prévia por um Advogado Especialista é o fator que fará toda a diferença. Este profissional irá diagnosticar a situação de cada imóvel, identificar a modalidade de Usucapião aplicável se essa for a solução cabível, verificar a viabilidade dos procedimentos extrajudiciais e traçar a estratégia mais eficaz. O investimento em uma consultoria qualificada no início do processo não é um custo, mas uma garantia de que os interessados pouparão dinheiro com custas judiciais desnecessárias e, mais importante, tempo, evitando que o patrimônio da família permaneça por anos ou décadas em situação de irregularidade.