A busca pela regularização da propriedade de um imóvel, por meio da usucapião, ganhou uma via mais célere e, em tese, menos onerosa com a introdução da modalidade EXTRAJUDICIAL. Realizado diretamente em Cartório de Registro de Imóveis, esse procedimento visa a desjudicialização de casos que apresentem consenso e documentação robusta. Contudo, a complexidade inerente ao direito imobiliário e a necessidade de preencher rigorosos requisitos legais podem levar à rejeição do pedido extrajudicial, gerando incerteza para o possuidor. A boa notícia é que o sistema jurídico brasileiro prevê uma "porta de saída" para esses casos.
A usucapião extrajudicial, regulamentada pelo artigo 216-A da Lei de Registros Públicos e detalhada por normativas como o Provimento nº 149/2023 do Conselho Nacional de Justiça (CN/CNJ), permite que o reconhecimento da propriedade seja feito administrativamente, sem processo judicial. Para tanto, exige-se a presença de Advogado, a apresentação de planta e memorial descritivo, certidões negativas, ATA NOTARIAL que ateste a posse, e a ausência de litígios ou oposições por parte dos confrontantes e do proprietário registral. Quando todos os requisitos são cumpridos, o processo pode ser concluído em um tempo consideravelmente menor do que a via judicial (já conseguimos resolver casos em nove meses, inclusive).
No entanto, diversos fatores podem levar à rejeição do pedido extrajudicial. A falta de algum documento essencial, a insuficiência de provas da posse mansa e pacífica, a oposição de algum confrontante ou do proprietário registral que não seja resolvida amigavelmente, ou mesmo a existência de questões jurídicas complexas que demandem a análise aprofundada de um juiz, são motivos comuns para que o Registrador de Imóveis não possa prosseguir com o reconhecimento da usucapião pela via administrativa.
É fundamental compreender que a rejeição do pedido extrajudicial não representa o fim da pretensão do possuidor. A legislação é clara ao garantir que o caminho judicial permanece aberto. Conforme o § 3º do Art. 414 do CN/CNJ Parte Extrajudicial (Provimento 149/2023), que estabelece:
"A rejeição do pedido extrajudicial não impedirá o ajuizamento de ação de usucapião no foro competente."
Esta regra assegura que, mesmo após uma tentativa frustrada em cartório, o interessado pode e deve buscar a tutela jurisdicional para ter seu direito à propriedade reconhecido. Ademais, a própria lei que instituiu a usucapião extrajudicial já previa a flexibilidade entre as vias administrativa e judicial. O Art. 399 do CN/CNJ Parte Extrajudicial (Provimento 149/2023) dispõe:
"Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial da usucapião..."
E, complementando essa flexibilidade, o § 2º do Art. 399 afirma:
"Será facultada aos interessados a opção pela via judicial ou pela extrajudicial; podendo ser solicitada, a qualquer momento, a suspensão do procedimento pelo prazo de 30 dias ou a desistência da via judicial para promoção da via extrajudicial."
Isso significa que o possuidor tem a liberdade de escolher a via que melhor se adapta ao seu caso, podendo até mesmo transitar entre elas. A transição para a via judicial após a rejeição do pedido extrajudicial, embora possa parecer um retrocesso, muitas vezes se mostra a solução mais eficaz. No ambiente judicial, há maior amplitude para a produção de provas, a resolução de conflitos, a oitiva de testemunhas, a realização de perícias e a superação de impasses que não puderam ser resolvidas administrativamente. O juiz, com sua prerrogativa de analisar o mérito da questão e dirimir conflitos, pode conferir o reconhecimento da usucapião mesmo diante de obstáculos que inviabilizaram o procedimento em cartório. Não por outra razão a lei, como dito acima, permite a escolha entre as vias judicial ou extrajudicial para deduzir a pretensão.
Nesse cenário, a atuação de um Advogado Especialista em Direito Imobiliário é mais do que recomendada: é indispensável. Este profissional será capaz de analisar os motivos da rejeição extrajudicial, reavaliar a estratégia, reunir as provas adicionais necessárias e conduzir a ação judicial de usucapião com a expertise exigida. A experiência em litígios e o conhecimento aprofundado das nuances processuais e do direito material são cruciais para transformar a posse em propriedade, mesmo quando a via administrativa não foi suficiente.
Em suma, a rejeição de um pedido de usucapião extrajudicial não deve ser vista como um impedimento definitivo para a regularização do imóvel. Pelo contrário, a legislação brasileira garante que a via judicial permanece plenamente acessível, oferecendo uma segunda e, muitas vezes, mais adequada oportunidade para que o possuidor obtenha o reconhecimento de seu direito à propriedade. A persistência e a correta orientação jurídica são as chaves para o sucesso.