No mercado imobiliário, a terminologia jurídica pode ser uma armadilha para o investidor desatento. É frequente a confusão entre a Escritura de Compra e Venda e as diversas modalidades de Cessão de Direitos (Aquisitivos, Hereditários e Possessórios). Embora todos esses instrumentos formalizem uma transação voltada para bens imóveis na maioria das vezes, seus efeitos jurídicos são drasticamente distintos, especialmente no que tange ao acesso ao Registro Geral de Imóveis (RGI). Compreender essas nuances é a única forma de distinguir a aquisição de uma propriedade plena da compra de uma mera expectativa de direito ou de uma situação de fato (posse).
1. Escritura Pública de Compra e Venda: A Segurança do Domínio
A Escritura de Compra e Venda é o instrumento "padrão ouro". Ela é utilizada quando o vendedor/transmitente é o proprietário registral, ou seja, seu nome consta na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis (e aqui a razão da exigência da certidão sempre atualizada do RGI para inclusive confirmar quem é o proprietário registral).
Registro no RGI: Sim. Este título é diretamente registrável. O protocolo desta escritura transfere a propriedade (domínio) para o comprador, garantindo a eficácia erga omnes (contra todos).
Cenário: É a transação mais segura, exigindo apenas a verificação de certidões negativas para evitar fraudes contra credores - ainda que hoje em dia muitas certidões possam ser dispensadas (Lei 13.097/2015). Nossa recomendação ainda é pela exigência de todas as certidões, principalmente se estamos visando a maior segurança do adquirente.
2. Cessão de Direitos Aquisitivos: A "Venda da Promessa"
Neste cenário, o vendedor/transmitente (cedente) não é o proprietário registral/legal, mas possui uma Promessa de Compra e Venda quitada ou em curso com o proprietário original. Ele não vende o imóvel, mas cede sua posição contratual. Aqui em muitos casos haverá direito real do promitente comprador (arts. 1.417 e 1.418 c/c inc. VII do art. 1.225 do Código Civil). A cessão pode ser feita inclusive por Instrumento Particular, como já dissemos em outros artigos (e seu registro não pode ser negado pelo Cartório).
Registro no RGI: A escritura pode ser averbada na matrícula, mas não transfere a propriedade isoladamente.
Regularização: Para registrar o imóvel em nome do adquirente final, é necessária a Escritura Definitiva outorgada pelo proprietário original. Se este não for localizado ou recusar a assinatura, o caminho é a ação de Adjudicação Compulsória (judicial ou extrajudicial), comprovando a cadeia de cessões e a quitação do preço.
3. Cessão de Direitos Hereditários: O Risco do Espólio
Ocorre quando herdeiros vendem seus direitos sobre a herança antes do fim do inventário (ou mesmo sem ele aberto, mas já ocorrido o falecimento do autor da herança). Pelo princípio da saisine, eles possuem a posse e propriedade indireta, mas o bem ainda pertence ao espólio (ente despersonalizado).
Registro no RGI: Não. O cartório rejeitará o registro se apresentada isoladamente a Escritura de Cessão de Direitos Hereditários, pois viola o princípio da continuidade registral (o dono registral é o falecido). A Escritura de Cessão de Direitos Hereditários não é um título registrável (e algumas pessoas não sabem disso).
Regularização: O adquirente deve habilitar-se no processo de Inventário (ou mesmo iniciá-lo, como autoriza o inc. V do art. 616 do CPC c/c art. 2.013 do CCB). A propriedade só será registrada em seu nome através do registro do Formal de Partilha ou da Carta de Adjudicação expedida ao final do inventário (judicial ou extrajudicial). É vital verificar a existência de dívidas do falecido, que podem consumir o bem adquirido (uma cautela nem sempre adotada antes da aquisição dos direitos hereditários, infelizmente).
4. Cessão de Direitos Possessórios: A Compra da Situação de Fato
A Escritura de Cessão de Direitos Possessórios é utilizada quando o vendedor/transmitente detém apenas a posse física/fática do imóvel, sem qualquer vínculo contratual com o proprietário registral e sem título de propriedade. Vende-se o "tempo de posse" e a ocupação (espera-se, qualificada e apta à regularização futura), não o domínio. É comum em áreas de ocupação irregular ou loteamentos clandestinos.
Registro no RGI: Absolutamente Não. O Registro de Imóveis lida com direitos reais e propriedade; a posse é uma situação de fato (que pode ou não, a depender do caso, ser convertida no futuro em propriedade via Usucapião). Não existe "registro de posse" na matrícula imobiliária para fins de transferência de domínio.
Regularização: O único caminho jurídico para converter essa posse em propriedade plena é - desde que preenchidos os requisitos legais - a ação de Usucapião (Judicial ou Extrajudicial). O adquirente somará seu tempo de posse ao do vendedor (accessio possessionis) para atingir o prazo legal exigido (5, 10 ou 15 anos, dependendo da modalidade).
Análise de Risco e Cautelas do Adquirente
A escolha do instrumento define o nível de risco e o custo futuro da regularização. Ao optar por Direitos Aquisitivos, é importante se certificar de que a promessa base está registrada e o proprietário original é acessível. O fato do não registro da Promessa não é um impeditivo (Súmula 239, STJ) mas será muito favorável se já constar da matrícula. Na Cessão Hereditária, é importante a autorização judicial ou a anuência de todos os coerdeiros e, especialmente, verificar o passivo do espólio. Não se pode esquecer que o Espólio deve quitar todas as dívidas do falecido (ou seja, se nada sobrar, o cessionário nada receberá - art. 1.997 do CCB). Na Cessão Possessória, o risco é máximo: verifique se a área não é pública (insuscetível de usucapião), se não há disputas possessórias ativas, se o tempo de posse alegado é comprovável documentalmente - e naturalmente - se estão preenchidos todos os requisitos legais específicos para a modalidade de Usucapião que se pretende. A assessoria jurídica especializada é imprescindível para maior segurança, tranquilidade e redução dos riscos inerentes a toda e qualquer transação imobiliária.
Conclusão
Não existe "jeitinho" no Direito Imobiliário. Enquanto a Compra e Venda resolve a vida do adquirente de imediato, as Cessões (Aquisitiva, Hereditária e Possessória) são apenas etapas iniciais de uma jornada que exigirá, respectivamente, Adjudicação, Inventário ou Usucapião, conforme o caso, para se alcançar o registro definitivo. A economia na aquisição de um imóvel em situação jurídica irregular ("de posse" ou "de herança") frequentemente é consumida pelos custos processuais e honorários advocatícios necessários para a regularização futura. Consulte sempre um advogado especialista para realizar a due diligence antes de assinar qualquer escritura.