O Vendedor faleceu logo depois de assinada a Escritura. O RGI deve negar o registro?

SITUAÇÃO que já tratamos aqui é do caso onde, em sede de PROMESSA DE COMPRA E VENDA ocorre falecimento de partes envolvidas, COM ou SEM quitação do preço. Situação peculiar e distinta é quando as partes efetivamente assinam a ESCRITURA DEFINITIVA e logo depois ocorre o falecimento, por exemplo, do vendedor, sem ter ocorrido ainda a inscrição no Registro de Imóveis. Poderia o RGI negar o registro da venda e consequentemente, a transferência do imóvel?

Investigando a resposta, é necessário recordar que a transferência de imóveis, na sistemática atual, se dá com o REGISTRO do TÍTULO no álbum imobiliário. Assim reza o Código Civil:

"Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o REGISTRO do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
(...)".

Não devemos nos esquecer também que, há no contrato de Compra e Venda direitos e obrigações das partes que vinculam inclusive os sucessores. Nessa toada, seria correto o Registrador Imobiliário negar o registro da Escritura DEFINITIVA, pronta e acabada, ciente do óbito do alienante?

Não nos parece que a melhor solução seria negar o registro da Escritura DEFINITIVA se efetivamente já houve o pagamento do preço, restando o título PERFEITO, pronto e acabado. Em que pese, de fato, a transferência ocorrer APENAS com o registro imobiliário, é preciso ter em mente que já houve, no caso, pagamento pelo do preço, reconhecimento de DIREITOS e DEVERES decorrentes da negociação - restando apenas o ônus da realização do registro para se operar a transferência e completar a transação (já que sem essa, como se viu e, repita-se, não haverá a concretização da transferência objeto da avença). Enquanto não realizado o registro temos um direito PESSOAL, havendo direito REAL apenas com a chancela do REGISTRO PÚBLICO. A doutrina do ilustre Registrador LUIZ GUILHERME LOUREIRO (Registros Públicos - Teoria e Prática. 2021) esclarece:

"(...) o registro não é uma obrigação, mas um ônus. (...) Nos negócios jurídicos entre vivos, aquele que obtém um título que lhe concede a propriedade ou um direito real sobre imóvel tem que registrar este documento para que possa se tornar titular do direito real em questão (sistema de título e modo). Sem o registro ele apenas é titular de um direito pessoal, pois os direitos reais imobiliários apenas se constituem, se transferem, se modificam ou se extinguem pelo registro do título (art. 1.245CC)".

Sem prejuízo, é preciso observar que a jurisprudência, por exemplo, do TJSP já sinalizou como correta a recusa do registro em caso semelhante, acolhendo o argumento de que com o falecimento, mesmo outorgada a definitiva, o imóvel ainda não transferido com o registro ainda pertenceria ao agora ESPÓLIO do vendedor:

"TJSP. 0027608-11.2010.8.26.0361. J. em: 14/05/2013. ALVARÁ JUDICIAL. Escritura definitiva de venda e compra de imóvel. Falecimento de vendedores antes do registro imobiliário. Pretensão de autorização para registro independentemente de Inventário ou Arrolamento. INADMISSIBILIDADE. Imóvel é bem sujeito a inventário ou arrolamento, qualquer que seja seu valor, ainda que os vendedores não tenham herdeiros ou outros bens. (...) Procedimento inadequado. Carência bem reconhecida. Extinção sem resolução do mérito. Apelação desprovida".

De toda forma, com base na melhor doutrina, temos que a melhor solução é aquela que ilustramos inclusive com a jurisprudência do TJPR, pela possibilidade do REGISTRO:

"TJPR. 0000610-21.2018.8.16.0129. J. em: 09/08/2018. REGISTROS PÚBLICOS. APELAÇÃO CÍVEL. DÚVIDA REGISTRAL. REGISTRO DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA EM MATRÍCULA DE BEM IMÓVEL. ALIENANTE FALECIDO ENTRE A LAVRATURA DA ESCRITURA PÚBLICA E O SEU REGISTRO NA MATRÍCULA DO BEM IMÓVEL. ATO JURÍDICO PERFEITO. PRINCÍPIO DA OBRIGATORIEDADE DO REGISTRO. (...) 1. A escritura pública de compra e venda que preenche os requisitos exigidos à época de sua lavratura se consubstancia em ATO JURÍDICO PERFEITO. 2. O registro da escritura de compra e venda na matrícula do bem imóvel vendido não pode ser obstada pelo FALECIMENTO POSTERIOR DO VENDEDOR, eis que o princípio da continuidade dos registros públicos estabelece que a ordem cronológica dos fatos deverá se refletir no registro. 3. Recurso de apelação cível conhecido e, no mérito, provido" .