A usucapião é um meio eficaz para a regularização de imóveis (permitindo com que o posseiro se torne proprietário registral, com RGI em seu nome, da mesma forma que aquele que adquire com ESCRITURA e REGISTRO), e ela pode ser realizada de duas formas hoje em dia: extrajudicial e judicialmente. A USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL (que se faz em Cartório, sem processo judicial) tem se destacado devido a seus inúmeros benefícios em comparação com o procedimento judicial (que se faz via processo judicial, como qualquer outro processo na Justiça). Um dos principais atrativos da usucapião extrajudicial é, pelo menos teoricamente, a agilidade do processo, que se dá no âmbito administrativo, dispensando a intervenção judicial. Isso significa que os trâmites ocorrem de forma mais rápida, muitas vezes em um prazo bem menor do que o processo judicial - porém não se pode esquecer que mesmo sendo feito em Cartório se trata de um complexo processo de regularização imobiliária, que inclusive não dispensa a realização da manifestação das Fazendas Públicas (Municipal, Estadual e Federal).
Além da aventada rapidez, a usucapião extrajudicial tende a ser menos onerosa (mas não em todos os casos, especialmente quando não for o caso de GRATUDIDADE que também pode ser aplicada ao processo feito em Cartório). Como um procedimento onde não deve exigir litígio (algo que fará obrigatoriamente com que a questão seja remetida para a VIA JUDICIAL), as partes envolvidas devem economizar com taxas judiciais e honorários advocatícios, além de outros custos processuais. Este fator é crucial, pois torna o processo de regularização de imóveis mais acessível, especialmente para pessoas de menor poder aquisitivo (valendo repisar, mais uma vez, que a Usucapião Extrajudicial da mesma forma que a Usucapião Judicial pode ser feita com GRATUIDADE/ISENÇÃO DE CUSTOS. No Rio de Janeiro consulte o Ato Normativo TJRJ/CGJ 27/2013 para maiores informações).
Outro ponto positivo da usucapião extrajudicial é a desburocratização do procedimento. O processo (da mesma forma como o INVENTÁRIO e a ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA) é realizado em Cartório de Notas envolvendo também o Cartório do Registro de Imóveis - tudo conforme regulamentação do PROVIMENTO CNJ 149/2023 e normas locais das CGJ Estaduais - onde, com a assistência obrigatória de um ADVOGADO e a coleta da documentação necessária, pode-se obter o RECONHECIMENTO EXTRAJUDICIAL da propriedade do imóvel de forma simplificada. O procedimento serve tanto os mais variados tipos de imóveis (residenciais, comerciais, lotes de terreno, fazendas, sítios, casas, apartamentos, lojas etc). Isso facilita a vida dos possuidores e promove a legalização de propriedades que, muitas vezes, são passadas de geração em geração sem a devida formalização.
Em contraste, a USUCAPIÃO JUDICIAL, embora também seja um meio eficaz de regularização, pode ser mais demorada e complexa. O processo judicial envolve a tramitação em varas cíveis, o que inclui prazos processuais mais longos, audiências e, em alguns casos, a necessidade de perícias. Isso pode tornar o processo mais desgastante para os envolvidos, todavia, é imprescindível a avaliação prévia de um ADVOGADO especialista para apontar, diante das particularidades de cada caso, qual a melhor via para a regularização: a via judicial ou a via extrajudicial já que, como sempre salientamos aqui, a via extrajudicial não possui toda a envergadura presente na via judicial para a solução de casos mais complexos.
Ademais, a usucapião judicial pode ser mais custosa. As partes devem arcar com custos judiciais, que incluem taxas processuais, honorários advocatícios, além de outras despesas que podem surgir ao longo do processo - que geralmente, pelo só fato de ser judicial costuma ser mais moroso. Isso pode tornar a usucapião judicial menos acessível para pessoas com recursos limitados, dificultando a regularização de imóveis em situações de menor complexidade - salvo quando, é claro, for o caso de tramitação sob o pálio da gratuidade de justiça.
No entanto, a usucapião judicial ainda tem seu papel e importância, especialmente em casos mais complexos, por exemplo, onde há disputas intensas sobre a posse do imóvel ou onde não há consenso entre as partes envolvidas. O processo judicial proporciona uma maior segurança jurídica em situações onde a presença do Magistrado para dirimir questões e conflitos será obrigatória.
É importante destacar que ambas as vias, extrajudicial e judicial, têm o objetivo de assegurar o DIREITO CONSTITUCIONAL À PROPRIEDADE, promovendo a regularização fundiária e a segurança jurídica dos possuidores. O DIREITO À USUCAPIÃO tem total reconhecimento jurídico e base legal, havendo diversas modalidades que precisam ser avaliadas caso a caso para a melhor propositura do procedimento. A escolha entre um e outro dependerá das especificidades de cada caso, do grau de complexidade e das necessidades dos envolvidos.
Em resumo, a usucapião extrajudicial oferece, geralmente, uma alternativa mais rápida, menos onerosa e desburocratizada em comparação com a usucapião judicial. No entanto, a via judicial ainda se faz necessária em casos que demandam uma análise mais detalhada e a mediação de conflitos mais complexos, garantindo, assim, a justiça e a equidade na regularização de imóveis. Cabe por fim recordar que, sem prejuízo da importante análise prévia antes da propositura da Usucapião, as duas vias permanecem disponíveis para o interessado, não havendo que se falar em impossibilidade de utilização da via judicial ainda que possível a via extrajudicial, como reconhece a jurisprudência do TJTO:
"TJTO. 0019936-19.2020.8.27.2706. J. em: 23/02/2022. APELAÇÃO CÍVEL. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO. DESNECESSIDADE DE PEDIDO DE USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL PARA AJUIZAMENTO DA DEMANDA. INTELIGÊNCIA DO ART. 216-A, DA LEI DE REGISTROS PUBLICOS. FEITO NÃO MADURO PARA JULGAMENTO. CASSAÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1- A usucapião extrajudicial é método consensual de solução de conflitos, objetivando a desjudicialização da demanda, tornando-a mais célere e simples. Tal forma de usucapião é facultativa ao interessado, não se havendo falar em obrigatoriedade de requerimento administrativo para o ajuizamento da ação de usucapião extraordinária. 2- O artigo 216-A, da Lei de Registros Publicos destaca pela possibilidade de reconhecimento extrajudicial de usucapião, porém, sem prejuízo da via jurisdicional. 3- Desta forma, em sendo faculdade da parte a tentativa de solução administrativa do litígio de usucapião, não se há falar em obrigatoriedade de prévio requerimento administrativo para o ajuizamento da demanda, sendo de rigor o provimento do apelo ora manejado, com a cassação da sentença, eis que o feito não se encontra maduro para julgamento. 4- Recurso conhecido e provido".