A pergunta "quanto custa um processo de usucapião?" é, sem dúvida, a principal preocupação de quem possui um imóvel há anos, mas não tem a Escritura definitiva nem Registro em seu nome. A busca pela propriedade plena é um sonho que envolve segurança e estabilidade, mas os custos associados podem gerar grande ansiedade. A verdade é que não existe uma resposta única, pois o valor final depende de uma complexa equação que envolve o caminho escolhido (judicial ou extrajudicial), o valor do imóvel e as particularidades do caso. Desvendar essa equação é o primeiro passo para um planejamento financeiro seguro.
A primeira grande decisão que impacta o custo é a escolha entre a Usucapião judicial e a Extrajudicial.
É um erro comum acreditar que a via extrajudicial, realizada em cartório, é sempre a mais rápida e barata.
Ela é indicada apenas para casos "menos complexos": onde não há qualquer tipo de conflito, a documentação é impecável e todos os envolvidos estão de acordo. Contudo, a Usucapião raramente é uma demanda simples. Questões mais complexas, como disputas com vizinhos, documentação incompleta ou a necessidade de localizar antigos proprietários, continuam a ser, obrigatoriamente, resolvidas na via judicial, que está plenamente apta a solucionar qualquer cenário. Ainda assim, avaliar a via extrajudicial é sempre importante.
Ao detalhar os custos, encontramos dois grandes grupos. O primeiro são os honorários advocatícios - se o interessado não estiver patrocinado pela Defensoria Pública - que remuneram o Advogado, cuja presença é obrigatória em ambas as vias.
O valor é estipulado pelo profissional, mas deve obrigatoriamente respeitar os valores mínimos fixados pela tabela da OAB de cada Estado, o valor do bem, a complexidade do caso, bem como as regras do Código de Ética e do Estatuto da Advocacia.
Isso não significa, contudo, que o pagamento não possa ser flexibilizado, sendo comum o parcelamento dos honorários para viabilizar o processo ao cliente. O segundo grupo são as custas processuais (na via judicial) ou os emolumentos (na via extrajudicial). Estes também seguem tabelas estaduais e, no caso dos cartórios, o parcelamento dos valores é um direito do cidadão, conforme assegura o inciso XV do art. 30 da Lei nº 8.935/94.
É fundamental destacar que, para muitos casos, a via extrajudicial pode acabar sendo mais cara, infelizmente. Além dos emolumentos regulares, a usucapião em cartório exige a lavratura de uma Ata Notarial, um documento específico com custo próprio, que não é exigido na via judicial. Dependendo do Estado, apenas o custo desta ata pode tornar o procedimento extrajudicial significativamente mais oneroso. Por outro lado, a lei garante o direito à gratuidade de justiça para quem não pode arcar com os custos. Esse benefício pode isentar o pagamento tanto das custas judiciais quanto dos emolumentos cartorários, sendo aplicável em ambas as modalidades, conforme as normas de cada Estado e a comprovação da hipossuficiência.
A complexidade, no entanto, pode ir além. Muitas vezes, o imóvel objeto da usucapião possui pendências que precisam ser resolvidas, como dívidas de IPTU em execução fiscal, ou está atrelado a um Inventário nunca finalizado. Essas questões agregam camadas de dificuldade e custos ao processo. É neste ponto que a consulta prévia a um Advogado Especialista em Direito Imobiliário se torna um investimento indispensável. Este profissional não apenas analisará a viabilidade da usucapião, mas também verificará se este é, de fato, o melhor caminho.
Em certas situações, após um estudo aprofundado do caso, o advogado pode concluir que a regularização via usucapião é inviável ou excessivamente onerosa. Nesse cenário, ele pode apresentar alternativas estratégicas, como a formalização de uma Cessão de direitos possessórios. Esse mecanismo, que equivale a uma "venda da posse", permite ao ocupante transferir seus direitos a um terceiro de forma segura, monetizando o ativo que possui sem a necessidade de passar por todo o processo de usucapião. Portanto, a análise de um especialista não apenas estima custos, mas define a estratégia mais inteligente para o seu caso.