Em se tratando de questões imobiliárias a regra que aprendi durante tantos anos de trabalho em Cartório e que repasso aos colegas é: histórico registral. A certidão cartorária pode revelar muito mais do que o interessado sabe - sendo certo que não raro o interessado nunca retirou/procurou saber da origem registral do imóvel que está interessado, comprou (irregularmente, para variar) ou ocupa há anos. A certidão da matrícula imobiliária revela muitas informações do imóvel mas não esgota - ainda assim é importantíssimo obter tal informação ATUALIZADA.
No caso da USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL a busca da origem registral é de suma importância pois pode revelar casos onde inclusive a solução por USUCAPIÃO (judicial ou extrajudicial) não restará viável - porém, uma dessas hipóteses com certeza não será quando o Cartório do RGI afirma (por Certidão, é claro) que o imóvel não existe no seu acervo registral.
Em que pese a identificação e origem registral serem requisitos para a regularização via Usucapião, não se pode ignorar que em muitos casos a Usucapião servirá não só para regularizar a TITULARIDADE mas também para regularizar a EXISTÊNCIA da matrícula daquele bem imóvel. Se de fato inexistir, a matrícula será criada por ocasião do procedimento, seja pela sentença, seja pelo reconhecimento extrajudicial alcançado.
A doutrina especializada do ilustre e respeitado Desembargador Aposentado, hoje Advogado, Dr. BENEDITO SILVÉRIO (Tratado de Usucapião. 2012) ensina e elimina dúvidas sobre esse incidente nesse tipo de processo:
"Se o imóvel não se acha transcrito, A OMISSÃO NÃO PODE IMPEDIR A AÇÃO DE USUCAPIÃO. A citação pessoal daquele em cujo nome está transcrito o imóvel é OBRIGATÓRIA quando o imóvel está transcrito em nome de alguém. (...) A certidão negativa seria assim dispensável e suprida pela CITAÇÃO EDITAL" .
De fato, sabe-se que hoje em dia os Cartórios possuem sistemas de informática que permitem uma busca muito mais apurada e eficiente do que os antigos meios pelas quais as buscas eram feitas, antes dos avanços tecnológicos - porém, ainda assim, o fato da não localização da origem registral deve ser atestado por "CERTIDÃO NADA CONSTA" a ser encartada no procedimento de modo a não restar impossibilitada a regularização nem mesmo se for pela via EXTRAJUDICIAL.
Vale lembrar que o PROVIMENTO CNJ 65/2017 já destaca no art. 3º que o requerimento de Usucapião Extrajudicial, assinado por ADVOGADO, deve informar sobre a origem registral QUANDO HOUVER:
"Art. 3º. O requerimento de reconhecimento extrajudicial da usucapião atenderá, no que couber, aos requisitos da petição inicial, estabelecidos pelo art. 319 do Código de Processo Civil – CPC, bem como indicará:
(...)
IV – o número da matrícula ou transcrição da área onde se encontra inserido o imóvel usucapiendo ou a informação de que NÃO SE ENCONTRA MATRICULADO OU TRANSCRITO";
POR FIM, o acerto da decisão do TJGO deve ser prestigiado - ocasião em que por unanimidade ANULOU A SENTENÇA do juízo de piso que extinguia sem resolução do mérito Ação de Usucapião pelo fato de inexistir origem registral do imóvel pretendido:
"TJGO. 02058165920158090120. J. em: 16/03/2020. APELAÇÃO CÍVEL. USUCAPIÃO. IMÓVEL SEM REGISTRO. DÚVIDA QUANTO AO PROPRIETÁRIO. (...) EXTINÇÃO DO PROCESSO. IMPOSSIBILIDADE. ERROR IN PROCEDENDO. 1. Não havendo o registro imobiliário ou a existência de registro paroquial e, consequentemente, nome do eventual proprietário, torna-se inexigível que a parte autora proceda a indicação precisa do pretenso proprietário do imóvel objeto da ação de usucapião para formar a relação processual, devendo ser considerado o réu como desconhecido ou incerto, operando-se a sua CITAÇÃO POR EDITAL. 2. Inexiste a presunção de que a ausência do registro do imóvel resulta em seu domínio público, conforme já decidido pelo Supremo Tribunal Federal e pelo Superior Tribunal de Justiça. Além disso, no caso em tela, o próprio Estado nega ter interesse na área. (...). 4. Verificada a nulidade da sentença, esta deve ser cassada para regularização e prosseguimento. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA CASSADA".