A usucapião é uma forma de adquirir legalmente a propriedade de imóveis em virtude do exercício da posse qualificada (com ânimo de dono) pelo tempo exigido em Lei (que pode ser de 15, 10, 5 ou até mesmo 2 anos) de forma contínua, mansa e pacífica, cumprindo os requisitos legais específicos para cada modalidade de usucapião, sobre bem suscetível de usucapião (já que nem todos os imóveis estão sujeitos à Usucapião). Uma vez que esses requisitos são preenchidos, a usucapião pode ser reconhecida e declarada (de forma judicial ou extrajudicial), conferindo ao possuidor o direito de propriedade sobre o bem. Feito isso a regularização perante o Cartório do RGI e os demais órgãos (como Prefeitura) em nome do então novo proprietário pode ser feita.
É importante salientar que enquanto o tempo de posse qualificada não se completa o usucapiente/posseiro não só pode como deve proteger sua posse que, como se sabe, tem importância/valor jurídico na medida em que tão logo seja completado o prazo exigido em Lei poderá ele possuidor converter a posse em propriedade através da Usucapião, como autoriza a Lei. A oposição manifestada pelo proprietário registral poderá ter o condão de interromper o exercício da posse (que precisa ser qualificada e, como se viu, exercida de forma ininterrupta, mansa e pacífica) e com isso comprometer a pretensão do posseiro, todavia cumpre salientar que essa oposição precisa ser manifestada tempestivamente já que se empreendida depois de completados os requisitos dificilmente poderá evitar a aquisição pela Usucapião.
A oposição tardia do proprietário registral, ou seja, a manifestação de discordância do proprietário que consta no registro do imóvel com a posse exercida pelo usucapiente/ocupante, geralmente não tem o poder de abalar a usucapião se todos os requisitos legais já foram cumpridos pelo possuidor. Isso ocorre porque a usucapião visa justamente regularizar situações de posse prolongada e consolidada, onde o possuidor já exerce, de fato, os poderes inerentes à propriedade.
A Lei é clara e não podemos nos esquecer que a Usucapião acontece com a mera reunião dos requisitos legais. A Lei em nenhum momento exige o processo ou procedimento (que reconhece a Usucapião) para que ela se configure. O procedimento (ou processo) é meramente declaratório:
"Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, ADQUIRE-LHE A PROPRIEDADE, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis".
Note que a parte final, com todo acerto, fala da possibilidade de se requerer ao Juiz que DECLARE por sentença a ocorrência do fenômeno usucapião. Hoje em dia, como sabemos, o reconhecimento da Usucapião, com evidente caráter declaratório também, pode ser feito extrajudicialmente, sem processo judicial mas respeitada todo o contraditório e direito de defesa, nos termos do art. 216-A da Lei de Registros Públicos.
Alguns pontos importantes precisam ser considerados:
1. Momento da Oposição: Se a oposição do proprietário registral ocorrer antes de o possuidor completar o prazo necessário para a usucapião (observados os demais requisitos da espécie pretendida), ela pode interromper o prazo e impedir a aquisição da propriedade por usucapião. Por isso a importância que sempre falamos aqui de assim que completados os requisitos buscar seu reconhecimento pela via adequada;
2. Requisitos Legais: O possuidor deve ter cumprido todos os requisitos legais para a usucapião conforme a modalidade de Usucapião escolhida (pois existem várias espécies), como o tempo de posse, a forma de posse (mansa, pacífica, contínua) e, em alguns casos, a boa-fé e o justo título;
3. Processo Judicial: A usucapião, mesmo que os requisitos estejam preenchidos - e por isso configurada, na forma da Lei - precisa ser declarada por meio de um processo judicial ou, em alguns casos, por via extrajudicial para que passe a constar do RGI e confira ao novo "dono" do imóvel disponibilidade, oponibilidade e publicidade. Durante esse processo, o proprietário registral pode apresentar sua oposição, mas se os requisitos estiverem cumpridos, a usucapião deverá ser reconhecida;
4. Defesa do Proprietário: O proprietário registral pode tentar alegar que os requisitos não foram cumpridos ou que houve algum vício na posse, mas ele precisará apresentar provas convincentes para que sua oposição seja considerada.
Em resumo, a oposição tardia do proprietário registral não costuma abalar a usucapião de quem já preencheu todos os requisitos legais, mas cada caso pode ter suas particularidades, e a análise judicial ou extrajudicial será fundamental para a decisão final. Não por outra razão é firme nossa recomendação para que, tão logo sejam preenchidos os requisitos, o interessado busque a regularização do seu imóvel, seja pela via judicial, seja pela via extrajudicial.