"Tenho a posse, preencho os requisitos de usucapião, mas o imóvel não existe no Cartório de Registro de Imóveis (RGI). E agora?" Esta é uma dúvida comum que assola milhares de brasileiros. A boa notícia é que, sim, é perfeitamente possível regularizar imóvel sem matrícula no RGI e transformar sua posse em propriedade plena, mesmo que o bem não possua um histórico registral formal. A chave para essa transformação jurídica é justamente a Usucapião, um importante instituto do Direito Imobiliário.
A "inexistência registral" de um imóvel significa que ele não possui uma matrícula individualizada no Cartório de Registro de Imóveis, ou que sua descrição é tão precária que não permite a identificação precisa. Essa situação - atestada por uma "Certidão de NADA CONSTA" - é frequente especialmente em áreas de ocupação antiga, desmembramentos informais de terrenos maiores, ou em decorrência de sucessões hereditárias não formalizadas. Contudo, a ausência de um RGI não invalida a posse, que, quando exercida de forma mansa, pacífica e ininterrupta, por um determinado período e com "animus domini" (intenção de ser dono), gera direitos que podem ser convertidos em propriedade.
É nesse cenário que a Usucapião se revela como o remédio jurídico por excelência. Ela permite que a posse prolongada e qualificada se converta em domínio, conferindo ao possuidor o título de propriedade que vai embasar a criação da matrícula em seu nome no Cartório do RGI, trazendo o imóvel para a legalidade. O mais notável é que, por meio da usucapião, o imóvel, que antes não possuía um registro formal, passará a existir no Cartório do RGI "do zero", com a abertura de uma nova matrícula em nome do usucapiente. A sentença judicial ou a ata notarial de usucapião servem como o título hábil para essa primeira inscrição registral.
Para que a usucapião seja reconhecida, alguns requisitos essenciais devem ser preenchidos, variando conforme a modalidade aplicável. De forma geral, exige-se a posse mansa, pacífica, ininterrupta e com "animus domini". O tempo de posse é um fator determinante, podendo variar de 2 a 15 anos, a depender se a usucapião é extraordinária, ordinária, especial urbana ou rural. A análise cuidadosa desses requisitos é fundamental para identificar a melhor estratégia de regularização.
O processo de regularização de imóveis via usucapião pode ser conduzido por duas vias: a judicial ou a EXTRAJUDICIAL. A usucapião extrajudicial, realizada diretamente em Cartório de Notas e, posteriormente, no Cartório de Registro de Imóveis, tem se mostrado uma alternativa mais célere, desde que inexista conflito intransponível entre as partes e a documentação esteja em ordem. Contudo, em casos de litígio ou ausência de documentos específicos, a via judicial ainda é a solução.
Mesmo sem uma matrícula registral, a prova da posse é crucial. Documentos como contas de consumo (água, luz, telefone), comprovantes de pagamento de IPTU, contratos de cessão de posse, declarações de testemunhas, e um levantamento topográfico detalhado do imóvel são indispensáveis para permitir a INDIVIDUALIZAÇÃO do imóvel pretendido. A correta instrução do pedido, com a apresentação de todas as provas necessárias, é vital para o sucesso da ação e para a efetivação do registro de imóvel.
Diante da complexidade e das nuances que envolvem a usucapião de imóvel não registrado, a atuação de um advogado especialista em direito imobiliário é indispensável. Este profissional será responsável por analisar a documentação, identificar a modalidade de usucapião mais adequada, orientar sobre a coleta de provas, representar o cliente em todas as etapas do processo (judicial ou extrajudicial) e garantir a segurança jurídica da transação. A expertise de um especialista minimiza riscos e otimiza o tempo para a obtenção do tão desejado registro.
A regularização de imóveis por meio da usucapião não apenas confere segurança jurídica, mas também valoriza o bem, permitindo sua plena disposição e acesso a linhas de crédito. Se o contexto for de imóvel nessas condições, é importante considerar a busca por orientação profissional especializada para transformar a posse em propriedade e garantir seu direito constitucional à propriedade.