A USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL, realizada em Cartório, com participação obrigatória de Advogado diferencia-se principalmente daquela realizada na VIA JUDICIAL pois aqui na via EXTRAJUDICIAL não poderá haver embate entre as partes interessadas - ou seja - o procedimento em Cartório possui o mesmo traço característico dos demais procedimentos extrajudicializados (Divórcio, Inventário e Dissolução de União Estável, por exemplo) de serem resolvidos muito mais rapidamente e sem necessidade de Processo Judicial desde que não haja LITÍGIO.
Uma situação evidente num caso de Usucapião envolve justamente o núcleo de um eventual conflito, na medida em que alguém estará "perdendo" um imóvel em favor de outro que porventura tenha dado melhor destinação ao bem, assim consubstanciada na tão falada "função social", cuidando do bem, estabelecendo nele moradia, obras e/ou lhe dando função produtiva, como dispõe o Código Civil. É importante relembrar como já destacamos em outras passagens que uma vez preenchidos os requisitos da Usucapião ela se consolida independentemente da realização de qualquer procedimento. Isso significa dizer que, se reunidos os requisitos legais exigidos para a modalidade pretendida de Usucapião (como por exemplo TEMPO necessário, POSSE qualificada e COISA hábil - que são a base de todas as espécies de Usucapião) já terá o ocupante o direito estabelecido, faltando-lhe, apenas, para fins de maior SEGURANÇA JURÍDICA, publicidade, oponibilidade e disponibilidade obter o reconhecimento do seu direito seja através de Sentença Judicial Declaratória ou o Registro do Reconhecimento feito extrajudicialmente, nos moldes do art. 216-A da LRP, regulamentado pelo Provimento CNJ 65/2017.
Como vimos pelo referido Provimento CNJ 65/2017 o procedimento extrajudicial somente terá sucesso na sua tramitação se efetivamente inexistir embate entre os interessados. A bem da verdade como alude o art. 18 antes de rejeitar o pedido fundado na existência de conflito/litígio deverá o Oficial do Registro de Imóveis promover a CONCILIAÇÃO ou a MEDIAÇÃO entre as partes com vistas à solução do impasse:
"Art. 18. Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial da usucapião apresentada por qualquer dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes, por ente público ou por terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis tentará promover a CONCILIAÇÃO ou a MEDIAÇÃO entre as partes interessadas.
§ 1º Sendo infrutífera a conciliação ou a mediação mencionada no caputdeste artigo, persistindo a impugnação, o oficial de registro de imóveis lavrará relatório circunstanciado de todo o processamento da usucapião.
(...)"
PERCEBE-SE, portanto, que não se deve recusar o procedimento pela só existência de alguma impugnação: deve haver por parte dos envolvidos e especialmente o OFICIAL DO RGI a tentativa de alcançar solução entre as partes e aqui se mostra crucial a boa atuação dos ADVOGADOS envolvidos, na medida em que conhecer bem da matéria de fundo e das regras do extrajudicial será importante, mas dominar boas técnicas para a SOLUÇÃO DE CONFLITOS (como a conciliação e a mediação) farão toda a diferença.
POR FIM, muito importante como alertado em brilhante decisão do TJSP ( 1000378-32.2020.8.26.0100. J. em 06/05/2020) da lavra da Exma. Juíza Dra. TANIA MARA AHUALLI, sobre eventuais impugnações INFUNDADAS e nitidamente PROTELATÓRIAS poderão ser impostas JUDICIALMENTE multa processual por litigância de má-fé. De fato, a jurisprudência prestigia com acerto a recomendação de que os envolvidos devem guardar respeito com a lealdade processual, comportando-se de acordo com a boa-fé (art. 5º, CPC):
"TJMG. 10166120015838001. J. em: 16/06/2021. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. PRELIMINAR. RAZÕES DISSOCIADAS. (...). AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA DA PROPRIEDADE POR USUCAPIÃO. GARANTIA REAL INSUBSISTENTE. RECURSO COM CARATER MERANTE PROTELATÓRIO. RECONHECIMENTO. CONDENAÇÃO EM LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. NECESSIDADE. (...) A usucapião é forma de aquisição originária da propriedade, de modo que não permanecem os ônus que gravavam o imóvel antes da sua declaração - Aquele que interpõe recurso com intuito MANIFESTAMENTE PROTELATÓRIO e, após ser cientificado sobre sua conduta, mantém a sua pretensão, deve ser condenado em MULTA POR LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ, por violação ao disposto no artigo 80, VII do Código de Processo Civil".