Comprar um "imóvel de posse", ou seja, um imóvel que não possui Escritura Pública nem Registro no Cartório de Registro de Imóveis (RGI), pode ser uma operação arriscada, mas também pode apresentar excelentes oportunidades, especialmente em termos de preço. Não se deve incentivar a irregularidade nas questões imobiliárias mas a grande realidade do cenário brasileiro já está mais do que noticiada e deve ser conhecida pela Sociedade (mais de 30 milhões de domicílios urbanos brasileiros não possuem escritura - veja em https://www.anoregrj.com.br/metade-dos-imoveis-no-brasil-possui-alguma-irregularidade/). Em se tratando de questão importante como a MORADIA, corolário direto da dignidade da pessoa humana, é crucial que o comprador esteja ciente dos riscos envolvidos e das ferramentas que a Lei brasileira disponibiliza para regularizar a situação no futuro.
Um dos principais riscos de adquirir um imóvel de posse é a falta de SEGURANÇA JURÍDICA. Sem a Escritura e o Registro, o comprador não tem a garantia formal de propriedade, o que pode resultar em disputas com terceiros ou até mesmo com o próprio vendedor. Além disso, a ausência de registro impede que o imóvel seja utilizado como garantia em financiamentos ou vendido formalmente no mercado imobiliário. Pode-se afirmar sem medo de errar que a segurança jurídica só terá o adquirente quando dispuser do REGISTRO do seu imóvel em seu nome. A sistemática brasileira requer TÍTULO (Escritura) e REGISTRO para que o adquirente se beneficie da segurança oriunda dos Registros Públicos (Lei 6.015/73).
Também não deve passar despercebido o grande risco do imóvel estar localizado em área irregular ou sujeita a restrições legais, como áreas de preservação ambiental ou terrenos públicos. Antes de comprar, é essencial realizar uma diligência completa, verificando muitos pontos como por exemplo a situação do imóvel junto aos órgãos competentes, o que pode ser feito com muita competência por um Advogado Especializado em DIREITO IMOBILIÁRIO.
Apesar dos riscos, a compra de um imóvel de posse pode ser uma oportunidade, especialmente se o comprador estiver disposto a investir no processo de regularização e estiver minimamente amparado pela assessoria jurídica de um Advogado Especialista que pelo menos vai lhe sinalizar sobre os riscos do negócio, já que infelizmente há casos onde o imóvel não poderá ser regularizado e talvez o adquirente possa estar perdendo ali toda a economia de uma vida. Imóveis de posse geralmente têm preços mais baixos, o que pode representar uma excelente oportunidade com uma economia significativa. Outro aspecto positivo é que a possível regularização, quando cabível, pode aumentar o consideravelmente o valor do imóvel, tornando-o um investimento lucrativo a longo prazo.
Para regularizar um imóvel de posse hoje em dia a Legislação brasielira disponibiliza ferramentas tanto JUDICIAIS quanto EXTRAJUDICIAIS. A Usucapião é um excelente remédio para muitas enfermidades imobiliárias, permitindo que o possuidor adquira a propriedade do imóvel após um período de posse contínua, mansa e pacífica - ainda que não possua nem mesmo "justo título" que é exigido em algumas modalidades de Usucapião. O processo pode ser realizado judicialmente, por meio de uma ação nas Varas dos Tribunais de Justiça, ou extrajudicialmente, diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, desde que atendidos os requisitos legais, como aponta o art. 216-A da LRP hoje regulamentado pelo Provimento CNJ 149/2023. Reza o citado art. 216-A:
"Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de USUCAPIÃO, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por ADVOGADO (...)"
Outra ferramenta é a ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA, atualmente extrajudicializada, o que significa que pode ser requerida tanto pela via judicial quanto pela via extrajudicial, nos termos do art. 216-B da LRP:
"Art. 216-B. Sem prejuízo da via jurisdicional, a ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão poderá ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel, nos termos deste artigo.
§1º São legitimados a requerer a adjudicação o promitente comprador ou qualquer dos seus cessionários ou promitentes cessionários, ou seus sucessores, bem como o promitente vendedor, representados por ADVOGADO (...)"
A depender das nuances do caso de irregularidade imobiliária outras ferramentas poderão ser sugeridas, assim como os prós e contras tanto da via JUDICIAL (normalmente mais morosa, todavia sempre indicada para casos mais complexos e sofisticados), quanto da via EXTRAJUDICIAL (geralmente mais célere porém recomendada para casos menos complexos).
Em resumo, a compra de um imóvel de posse requer cautela e planejamento, mas pode representar uma oportunidade valiosa para quem está ciente dos riscos e disposto a investir na regularização. Com as ferramentas adequadas e a orientação de profissionais especializados, é possível transformar um imóvel de posse em uma propriedade regularizada, com todos os direitos e garantias legais.