O procedimento de regularização imobiliária através da USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL já não é mais tão novo (inaugurado em 2015, com o NCPC) porém muitos colegas Advogados infelizmente ainda não o conhecem bem; lamentavelmente muitos Cartórios ainda são relutantes para a prática dos atos (tanto a ATA NOTARIAL quanto o REGISTRO) e com isso, o principal beneficiário desse instituto (o cidadão que deseja o RGI do seu imóvel, sobre o qual já preenche os requisitos legais para a Usucapião) acaba prejudicado na medida em que cada vez mais afastado fica da solução extrajudicial que é mais rápida sim - porém, naturalmente exige um conhecimento que infelizmente não trazemos da FACULDADE.
O procedimento tem linhas definidas no art. 216-A da Lei de Registros Publicos (Lei 6.015/73) introduzido pelo CPC/2015. Modificações foram oportunamente introduzidas pela Lei 13.465/2017 e no mesmo ano foi editado pelo CNJ o Provimento CNJ 65/2017 que regulamentou em nível nacional o procedimento. Juntamente com as regulamentações estaduais - que devem harmonicamente ser aplicadas - e tudo isso à luz das regras de DIREITO NOTARIAL, REGISTRAL e normas específicas da seara EXTRAJUDICIAL - terá o Advogado todo o ARSENAL necessário para atuação. A segurança vem com a prática.
Ponto muito importante a ser considerado, especialmente pelos não familiarizados com o assunto e principalmente os interessados na regularização do seu imóvel através da Usucapião feita em Cartórios (que não exige processo judicial mas requer obrigatoriamente a presença de ADVOGADO) é a questão dos custos. Como já falamos em outras passagens, é plenamente possível - assim como ocorre com outras soluções do extrajudicial - que também a Usucapião Extrajudicial seja feita sob o pálio da GRATUIDADE, com total isenção de custos: para tanto deverão ser observadas as regras estaduais que regulam este direito constitucionalmente reconhecido. Já adianto que no RIO DE JANEIRO a normatização está albergada no ATO NORMATIVO CONJUNTO TJRJ/CGJ 27/2013, disponível em nosso site: http://www.juliomartins.net/pt-br/node/156
Excepcionados os casos onde será o procedimento processado com isenção de custas e emolumentos, temos que incidirão as regras gerais que legitimam ao Oficial do Registro e ao Tabelião a percepção da sua JUSTA REMUNERAÇÃO, nos termos da Lei Federal 8.935/94:
"Art. 28. Os notários e oficiais de registro gozam de independência no exercício de suas atribuições, têm direito à percepção dos EMOLUMENTOS INTEGRAIS pelos atos praticados na serventia e só perderão a delegação nas hipóteses previstas em lei".
Ninguém trabalha de graça e o Tabelião e o Oficial do Registro Público também não podem deixar de receber pelos atos praticados; deve, portanto, haver a respectiva FONTE DE CUSTEIO - como acontece também no Rio de Janeiro, através de fundo próprio (art. 2º, Lei Estadual 6.370/2012).
No procedimento de USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL deverão ser custeadas pelo interessado as despesas relacionadas a:
1. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - que devem observar a TABELA DA OAB que é atualizada mensalmente (pelo menos aqui no Estado do Rio de Janeiro), não devendo o profissional cometer a infração de fixá-los de forma inferior ao mínimo fixado na Tabela (art. 41 do Código de Ética);
2. ATA NOTARIAL - a ata Notarial é PEÇA OBRIGATÓRIA no procedimento de Usucapião Extrajudicial. Como todo e qualquer serviço prestado pelos Cartórios tem seu valor fixado em Tabela que é atualizada anualmente pela CGJ. Em nosso site é possível proceder a uma SIMULAÇÃO dos valores, com base nas regras do RIO DE JANEIRO. Veja em: http://www.juliomartins.net/pt-br/node/11
3. CERTIDÕES - a Usucapião Extrajudicial exige tanto na fase da Ata Notarial (no Tabelionato de Notas) e especialmente na fase da tramitação e Registro (no Cartório do RGI) diversas certidões. Tudo vai depender do caso concreto, sendo tarefa hercúlea cotar os valores sem conhecer do caso concreto;
4. PLANTA E MEMORIAL - não são todas as hipóteses de Usucapião Extrajudicial que exigirão PLANTA e MEMORIAL (vide Provimento CNJ 65/2017), todavia, quando o caso exigir, Profissional habilitado (Arquiteto ou Engenheiro) deverá ser contratado para a função, sendo devidos, por óbvio, seus honorários profissionais;
5. REGISTRO - a Usucapião efetivamente tem sua tramitação - e fase mais importante, assim consideramos - junto ao Cartório do REGISTRO DE IMÓVEIS, onde efetivamente o conhecimento do Advogado deve ser posto à prova, não só com relação às regras de Direito Imobiliário e Direito das Coisas, mas especialmente no que diz respeito às normas do âmbito EXTRAJUDICIAL e DIREITO NOTARIAL e REGISTRAL. Nessa última fase (dividida em diversas etapas, como falamos em https://www.instagram.com/p/CZjIXrlunIF/) o "mérito" do pedido será examinado pelo Registrador Imobiliário e o desfecho poderá ser favorável ou não, pelo registro ou pela rejeição.
DEVO DESTACAR que inexistirão custos no procedimento relacionados a imposto de transmissão (ITCMD ou ITBI) já que inexiste transmissão imobiliária: a aquisição é originária e não derivada. A depender do caso concreto pode sim haver custos a serem resolvidos relacionados a IPTU, dentre outros, mas tudo dependerá da análise de cada caso concreto.
CHAMO ATENÇÃO nessa última fase do REGISTRO com relação aos custos na etapa das NOTIFICAÇÕES (art. 10 do Provimento CNJ 65/2017). Observamos como regra que elas costumam ser realizadas pelo Oficial do REGISTRO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS (ainda que o regramento apresente quatro opções e dentre elas, reste claro que a Notificação Extrajudicial realizada pelo Cartório de Títulos e Documentos será a forma mais ONEROSA, a depender da Tabela de Emolumentos do caso concreto, como acontece no Rio de Janeiro onde por exemplo, em 2022, uma notificação extrajudicial contendo razoáveis 21 páginas - incluindo os anexos exigidos pelo Provimento - que podem com facilidade variar de quantidade de folhas, dependendo do caso concreto - pode custar R$ 389,05 cada uma). Ponderemos que a regra exige a notificação de TODOS OS TITULARES de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes ou ocupantes a qualquer título, cf. art. 10. Os mesmos podem inclusive ser notificados no endereço dos imóveis vizinhos assim como no endereço residencial diferente, declarado no RGI (hipótese muito comum inclusive). A ONEROSIDADE pode ficar ainda mais evidente quando se tratar de TITULAR FALECIDO deixando diversos herdeiros sem que haja inventariante ou nomeado específico para assinar por todos, como alude o art. 12.
A possibilidade da escolha de qualquer uma das formas é demonstrada pela orientação do Registrador Imobiliário, Dr. MARCELO COUTO (Usucapião Extrajudicial - Doutrina e Jurisprudência. 2021):
"A notificação PODE SER FEITA pelo Oficial do Registro de Imóveis ou por seu preposto, por meio do Oficial do Registro de Títulos e Documentos ou seu preposto, ou por Carta com Aviso de Recebimento".
O igualmente brilhante Registrador Imobiliário Dr. FRANCISCO NOBRE (Manual da Usucapião Extrajudicial. 2018) aponta as quatro formas disponíveis:
"As notificações a titulares de direitos podem ser realizadas por quatro diferentes formas: pessoalmente, pelo REGISTRADOR DE IMÓVEIS que processa o pedido, ou escrevente por ele autorizado, desde que o notificando seja residente em município abrangido pela sua área de delegação; pessoalmente, por intermédio do OFICIAL DE REGISTRO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS, ou de escrevente por ele autorizado, na respectiva área de atuação, ainda que coincidente com a do registrador imobiliário; pelo CORREIO, com aviso de recebimento, independentemente do local de destino; por EDITAL, nas hipóteses legais.
POR FIM, temos que, por medida de razoabilidade e economia de recursos, a opção dos Correios (prevista na Lei e no Provimento do CNJ) deve ser priorizada como primeira medida já que em sendo positivo o resultado já se evitariam custos elevados com as outras formas, principalmente a notificação pelo Oficial do RTD.